长三角建筑房地产律师团队 江浙沪交通事故损害赔偿网 高级查询
返回上海律师朱小锋工作网站首页
 
网站首页 在线咨询
律师介绍 联系方式
专业特长 个人随笔
诉讼指南 回头释案
成功案例 收费标准


    咨询热线 136 6153 6641

刑事案件   婚姻家庭案件   建设工程案件   企业法务   交通事故

咨询电话:136 6153 6641

传真:8621 6439 7370

地址:上海市中山西路2025号永升

大厦1510-1513室  来访线路

--== 在线咨询 ==--

网站首页 -> 成功案例 -> 文章正文 
 
为租赁合同纠纷被告挽回数百万装修损失
作者:朱小锋 来源:本站原创 添加时间:2013年12月27日 阅读:

案情简介:
    原告上海某医药公司诉称:上海市峨嵋路X号房屋的权利人为A公司,2009年3月,A公司与被告签订《房屋租赁合同》,将该房屋计10324平方米出租给被告,租期自2009年3月7日至2019年3月6日,承租期内,被告可以对房屋进行装修、分割、设计,该房屋的用途为办公及商业用途,经A公司授权被告自行出租,用作商业部分的出租,须经A公司书面同意后方可出租,被告支付了保证金及租金计177万余元,2009年9月30日起,被告未按约支付租金。2010年1月,A公司向被告发出律师函,要求被告支付欠租,同时提出被告将房屋出租给他人开设宾馆,与合同目的不符,且未办理相关手续,要求被告整改,被告对该律师函未予理睬。2010年4月6日,A公司向被告发出终止租赁合同的通知,认为被告未按约支付租金,且擅自改变房屋用途,要求终止双方的房屋租赁合同,限被告在收到通知后七日内撤出该房屋,办办理交接手续,但被告将房屋交还原告。2010年8月,A公司将房屋租赁合同的权利转让给原告,原告遂向法院起诉,要求:一、将房屋交还原告;二、被告支付租金358万余元;三、支付自2010年4月9日至房屋实际交还之日止的房屋使用费;4、判决被告偿付原告自2009年3月7日至判决生效之日止的滞纳金(按日万分之五计算);5、判决被告支付水电煤费用计155万余元。
争议焦点:
    1、本案原告的诉讼主体是否适格?2、原告要求被告支付解除合同之后的使用费是否合理?3、提前解除合同后,被告的装修费用能否得到补偿?4、原告要求被告按日万分之五支付滞纳金,能否得到法院支持?
法院判决:
    一、确认双方的房屋租赁合同于2010年4月8日解除;
    二、被告应于判决生效之日起七日内,支付原告2009年10月7日至2010年4月8日的租金354万余元及逾期滞纳金60万元;支付原告自2009年4月9日至2010年4月29日的房屋使用费39万余元。
    三、被告应于判决生效之日起七日内,将2010年4月29日日之后收取的第三人的租金计137万余元返还原告。
    四、原告于判决生效之日起七日内,返还被告租赁保证金177万余元
    五、原告于判决生效之日起七日内,支付被告装修补偿款366万余元。
    六、第三人于判决生效之日起七日内支付原告水电煤。

律师点评:
     本案原本只是一个租赁合同纠纷,但由于涉及到六七位次承租人的利益,法院依法将次承租人作为第三人参与诉讼,经过六次庭审质证,两次调解,最终的判决结果,对我的当事人非常有利,这完全是因为本代理人通过诉讼技巧努力争取得来的。
     被告拖欠租金,已经构成违约,理所当然应当支付租金,但怎么样将被告的损失在法律范围内降低到最低?这就是本代理人的价值所在。关于装修损失费的问题,由于被告违约,如果提起反诉,法院不支持装修损失的可能性很大,被告还要面临支付十万元反诉费的损失。倘若不提起反诉,被告的装修费肯定得不到支持。在这种情况下,怎么办呢?朱小锋律师想到了一个两全齐美的办法,从原告的诉讼主体上做文章。于是,朱小锋律师向法院提交了一份情况说明:被告是与A公司签订的房屋租赁合同,A公司未将债权转让通知书送达被告,债权转让对被告不发生效力,本案原告无权以原告身份提起诉讼。因原告提前解除合同,被告花巨资对房屋进行了装修,被告想提反诉,但认为原告的主体不适合,不知反诉被告为谁。被告经原告同意,花巨资装修了房屋,而合同仅履行一年,房屋残值对于原告仍有使用价值,如果不予以抵扣,对被告实属不公平。因此,如果法院最终认为原告主体适格,在计算租金时,请求法院依法将花费的高额装修费用从租金中予以扣除。法院在被告并未提起反诉的情况下,支持了被告要求抵扣装修残值主张。
    关于解除合同之后的使用费问题,本代理人提出,双方确认合同于2010年4月8日解除。2010年4月29日,A公司将被告尚未出租的房屋加贴封条、封闭场地并接手该大楼的安保、物业管理工作,双方虽未办理交接手续,实际被告已经于2010年4月29日撤离该房屋,也不再管理使用该房屋,因此,原告无权要求被告支付2010年4月29日之后的使用费。
    当事人对于案件的判决结果非常满意,原告的其他诉讼请求,比如滞纳金,法院也根据本代理人的答辩意见,作了调整,从原告主张的150万降低到60万。关于水电煤费用,直接判决由次承租人支付。



上一篇文章:原告主动放弃数百万元违约金与被告和解( 2013-12-27)

下一篇文章:成功追回代赔偿款( 2013-12-27)
 
网站地图 - 网站动态 - 热点透视 - 常用法规 - 法律图库 - 事务所介绍 - 诉讼费计算 - 律师律所信息查询 - 法规查询 - 友情链接
地址:上海市徐汇区中山西路2025号永升大厦1510-1513室(200235) 传真:8621 6439 7370 电话:136 6153 6641
声明:本网站使用的图片、文章除原创外均来源于网络,且用于非盈利目的,如果侵犯了您的权益,敬请告之,我们将立即撤换。
网站版面风格及原创图片、文章 版权所有 如需转载 请事先联系 网站开发及维护 oldog.studio@gmail.com
本站PR值5 沪ICP备06011517号