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新华社调研地产市场:偷漏税造就房地产暴利
作者:佚名 来源:网络 添加时间:2010年5月11日 阅读:

  经济参考报讯:记者近日在采访中获悉,当前一些开发商利用地方招商引资的各种优惠,以及房地产项目跨度长、环节多、成本计算复杂的特点,千方百计偷税漏税。有关专家建议加大房地产企业税收征缴力度,打破房地产行业的暴利属性,不仅能挽回税收损失,也能促进行业健康理性发展。

  囤土地抬房价 成本低利润高

  内蒙古包头市一名房地产开发商告诉记者,房地产行业近年来吸引了大量社会资本进入,与房地产项目暴利有很大关系。通过囤积土地、哄抬房价、漏税避税,房地产业利润远远高于其他行业,可谓独一无二。

  “2002年以前我从事物流行业,一年赚300万至400万元就不错了,利润只有7%左右。后来转行加工业,利润达到20%。现在搞房地产,3年前一个项目投了2亿元,3年后除去成本净挣2个亿。搞了房地产,就不想再搞其他行业了。”这位开发商说。

  “房地产企业利润来源有三个方面,一是囤积土地,二是抬高房价,三是避税。其中税收规避方式较多,所以地价和房价上涨部分几乎都成为企业利润。”这位开发商透露,“按规定,一个项目从拿地到建成房子用3年时间,需缴纳近2%的土地增值税,但通过与税收部门协调,土地增值税一般可以免征。国内一些大房地产公司往往囤积几千亩土地,过几年后转手卖给小开发商,一亩地挣七八十万元差价,这部分利润几乎都能避税。”

  “从抬高房价来说,房价上涨越猛,开发商利润就越高,而税收征缴方面却很乏力。比如,现在房屋销售环节征收16.5%的所得税,2009年各地房价几乎都上涨了50%,城市中心房价基本都翻了番。以前单价卖1万元的房子,交所得税1650元,毛利润为8350元;现在房价涨到2万元,交所得税3300元,毛利润为16700元。房价上涨后虽然税收翻了番,但利润增长的更多。这就是开发商大量囤地捂盘的原因。”

  这名开发商说,“从囤地捂盘的成本看,项目开发的时间越长成本越大,但是房地产开发的各个环节都可以外包,房地产公司平时根本不需要养多少人。现在即便是西部很小的开发商,手头也有上亿元的流动资金,囤地捂盘带来的成本不算什么。”

  做高成本延期结算 避税漏税花样多

  华泰证券高级研究员张驰飞介绍,2009年,房地产上市公司平均毛利润为29%,净利润不到20%,从利润情况看,并没有比其他行业高出许多。但通过多种手段避税漏税后,利润提升空间巨大。

  据了解,江苏地税局2009年查处的房地产企业涉税案件中,列前十位的企业涉税金额高达1.1亿元,最多的一家企业偷漏税2500多万元。

  中国财政学会理事、南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授说,房地产行业税收漏洞多是事实,据某地税务部门统计,有九成开发商存在税收问题,有的地方实际征缴额与应征缴额之间存在很大差距。他介绍,房地产项目纳税主要有两大块:一是5.5%的营业税;二是33%的企业所得税。而开发商可通过多种手法避税漏税:

  一、利用房屋预售收入定义不准确避税。预售收入关系到营业税多少,我国税收在测算预售收入环节,中央与地方的规定存在脱节。开发商在汇总预售收入时,只计算购房者所付定金,将购房者首付款排除在纳税范围以外,这样企业预售收入缩小。有的开发商等到房子基本上卖出去后,迅速将购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定,银行贷款不能算进销售收入,因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间,逃避了营业税。

  二、应纳税所得额计算方式存在缺陷。所得税是房地产项目需要缴纳的最大税款,也是避税的最大黑洞。不少地方的地税部门规定,“经过有关部门验收合格”,项目才算完工。因此,房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收后才能进行。因为一个项目需要建委、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门出具验收报告后才算完工,漫长的验收过程为开发商提供了偷税便利,有些发商利用滚动开发项目,有意无意地将项目决算期推后。

  在滚动开发中,开发商又会把前一项目中赚来的钱投入下一个项目,使其成本无法清算,最终形成企业所得税应纳税部分难以确定。有的开发商在住宅项目接近尾声时,再投资建设商业项目,把住宅部分所赚利润全部投入商业项目,避免交纳巨额所得税。

  三、对项目销售环节交纳的所得税,不少开发商采取“拖”的办法。最常见的操作手法是在一个项目内留下几套房子不销售,项目因此无法结算。一些开发商在交纳预收企业所得税后,一拖就是好几年,造成税收黑洞。这种手法也同样被用于土地增值税的清算中。

  四、税务部门和国土、规划部门缺乏有效配合。目前对房地产企业征收的土地增值税在实际征管中的有效办法,应当按“规定预征率”预征,项目完工决算应进行土地增值税清算,但现实操作中,能清算的房地产企业很少。

  地方招商引资“方便”房企漏税

  有关专家认为,开发商漏税现象普遍存在,与地方税源之争有密切关系。一些大开发商往往是地方招商引资项目,通常享受税收优惠政策。税务部门一方面要完成税收任务,另一方面害怕与投资者产生不快。因此,开发商要求的一些条件,地方政府和税务部门能操作的往往都会给予方便。针对房地产税收政策中的漏洞,有关专家建议:

  一是有关政府部门加快建立房地产税收控管体系,对现行政策不明确的地方,尽快执行统一政策。同时加强税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门的信息交换与共享,最大限度掌握有关涉税信息,做到应收尽收。

  二是打破房地产暴利行业属性,可考虑对房价上涨过快地区设置新的税种。

  三是在房地产开发领域,规范和遏制地方政府“税源之争”“财政返还”“财政补税”等方式,将其视为“应收不收”,加大对房地产偷漏税行为的打击力度。



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