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2009年 上海涉房类官司翻一番
作者:佚名 来源:网络 添加时间:2010年1月6日 阅读:


田红漫画

  


田红漫画

  《新民晚报》记者袁玮宋宁华

  在过去的2009年,楼市仿佛坐上了直升机,从低迷到火爆,让人看不懂。与此同时,商品房买卖合同纠纷也呈大幅度上升的趋势。本市各级法院受理的涉及房产纠纷的案件数量也直线上升。一份来自基层法院的统计表明,去年在收案总量有所下降的情况下,涉及房产的收案数量反而翻了一番。

  1亲情在房产前显得脆弱无比案例一新婚夫妻翻脸争房

  郑先生婚前购买了莘松路上的一套房屋,去年3月,郑先生与李小姐登记结婚。之后,新婚不久的他将娇妻的名字也加进了房产证。不料,新婚夫妻好景不长,今年4月双方为生活琐事发生争吵,郑先生一气之下竟跳楼摔伤。妻子把他送进医院,并支付了3.8万元医疗费用,但至今未回。

  郑先生怒火中烧,对当初的赠与心生悔意。他将妻子告进闵行区法院,称是妻子以离婚相要挟,要求将名字登记在房屋产权证上。自己受伤后,妻子没有尽到扶养照顾的义务,因此向法院要求撤销将房屋共有权赠与妻子的行为。李小姐说赠与房屋是丈夫真实意思的表示,她没有胁迫丈夫。

  法院认为,郑先生认为是受妻子要挟而赠与房产,缺乏事实依据。对于郑先生以妻子对他不履行扶养义务而要求撤销赠与,鉴于郑先生手术后恢复尚好,没有造成严重后果,也没有因此丧失劳动能力,李小姐虽然在丈夫养伤期间避而不见,有违道德,但尚不构成法律意义上的不履行抚养义务。因此驳回了郑先生的诉讼请求。

  案例二9个子女争抢遗产

  秦老太的老伴顾老伯过世后,居住的一套房屋受到了众子女的“觊觎”,纷纷要求继承父亲的份额。但是,当秦老太拿出顾老伯的遗嘱后,众子女在证据面前则败下阵来。日前,闵行区法院作出房屋产权归秦老太所有的一审判决。

  79岁高龄的秦老太在34年前和顾老伯登记结婚,婚后未生育子女。2006年,两人居住的一套房屋在办理产权证时,登记的权利人为老夫妇俩。2006年8月,律师为顾老伯代书遗嘱,主要内容为现居住的一套房屋为其与妻子两人共有的产权房,由于妻子长期照顾自己,为避免矛盾,如自己先于妻子去世,房屋产权归秦老太所有。同年11月,顾老伯去世。对于这套房屋由谁来继承,秦老太与9个继子女意见相左。秦老太只好诉至法院,要求按遗嘱继承遗产。针对秦老太的起诉,子女们表示对遗嘱有异议,均不知遗嘱一事,不同意诉讼请求。

  法院认为,这套房屋由秦老太和顾老伯两人共有,顾老伯去世后,房屋中一半的份额属遗产。秦老太和9名继子女均为法定继承人。但顾老伯生前留有遗嘱,遗嘱由律师事务所两位律师在场见证,形式和内容合法,属有效遗嘱,因此房屋中属顾老伯的遗产份额应由秦老太继承。

  案例三孙女“下套”骗爷爷

  82岁的方老伯有个28岁的继孙女菲菲,这位继孙女是25年前随再婚的母亲一起来到方家的。一家人在方老伯仅有的一套两室户房子里生活了20多年。多年前,菲菲的母亲远走海外谋生,方老伯则为缓解居家不便,住进了福利院。

  去年,菲菲来到福利院,说是准备出国打工,接收方非得要她提供经济担保,请爷爷千万要帮个忙,把房产暂时过户到她的名下,待3个月后办出签证马上归还房产。因为心疼孙女,方老伯便跟着菲菲去交易中心签了字。可3个月过去了,菲菲没有一丝有借有还的意思,反而在家人面前一口咬定这房子是爷爷以60万元的价格“卖”给她的。这时,方老伯才发觉自己被骗,于是将菲菲告上徐汇区法院。

  审理中法官查明,方老伯仅有一套住房,经济上也不宽裕,仅靠退休金勉强维持福利院的费用。同住人为祖孙三代,交易双方虽然约定了60万元交易价格,但孙女从未支付过房款,这套房子是老人的唯一居所,方老伯签订合同时的真实意思是出借房产证而不是出卖房产。为保护老年人的合法权益,法院判决撤销原被告之间的房屋买卖合同,判令菲菲应在判决生效后10日内配合办理房屋产权过户手续。

  【点评】

  情与法,总是容易发生碰撞。在时下火爆的《新老娘舅》栏目中,有近半内容均是家庭成员因房产等财产问题“撕破脸皮”的。兄弟姐妹间、夫妻间、父母孩子间,公说公有道,婆说婆有理。但一旦诉诸法律,证据是最好的说法。有合同的以合同为证,有遗嘱的拿出有效证明。第二个案例中,根据我国继承法:继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。

  而第三个案例中方老伯的做法是有很大风险的,因为房产一经过户,就意味着权利人的变更,在诉讼中就是具有很强证明力的证据。所幸的是,我国的法律又规定,行为人对行为内容有重大误解的,显失公平的,一方有权请求法院变更或者撤销。法官能够明察秋毫,坚持以事实为依据,总算为老人保住了本属于他的房产。但是,类似案件折射出的亲情失落值得反思。

  2诚信在房产前显得不足挂齿案例一中介公司告买家“跳单”

  本报法治版去年12月18日报道过这样一件案子。一套二手房在多家中介挂牌,邓先生最终通过其中一家与卖方成交。没想到,另一家中介公司因此将邓先生告上法庭,认为他“跳单”,要求支付违约金。邓先生很疑惑:难道签了看房单,别家中介就一点都不能“沾”?自己还要为此支付违约金?市二中院最终支持了邓先生的做法。

  2008年下半年,金女士到3家中介公司挂牌售房,均没有委托独家代理。之后,3家中介公司先后带邓先生夫妇看了这套房。其中,第二家中介报价165万元,第三家中介报价185万元。邓先生认为第三家报价过高,之后这家中介再没与邓先生联系。同年11月底,在第二家中介公司的介绍下,卖家与邓先生签订合同并办妥房屋过户手续,成交价158万元,邓先生支付佣金1.58万元。

  第三家中介公司得知后,凭邓先生签字的《房地产求购确认书》起诉到法院,称邓先生在看房后的6个月内不得利用公司提供的信息而不通过该公司与出卖方达成交易,否则应按照房屋成交价的1%支付违约金,要求邓先生支付违约金1.85万元。

  市二中院认为,此案中先向邓先生报告定约机会、提供看房服务的不是原告。就房价这一影响成交的主要因素,原告也没有在买卖双方间调解。邓先生事后向其他中介公司全额支付了佣金。因此可认定,邓先生并非以逃避佣金为目的与卖方私下成交,故驳回原告诉讼请求。

  案例二测谎仪测出买家没付钱

  买卖住房,卖家声称没拿到房款,买家信誓旦旦说已付清。究竟谁在说谎?对簿公堂后,法院借助测谎仪对双方做了心理测试。这是本报去年12月曾报道的一起案件。

  卖家高女士和买家沈女士交易清峪路的一套房屋,约定房款总价为87万元。办理了房屋过户手续后,高女士却声称一分钱也没拿到,买家沈女士却一口咬定已经付款完毕。此后,沈女士就再也没提支付房款的事。不久高女士收到了法院的传票,沈以房屋所有人的身份要求她搬离房子,并请来自己的老板作证。

  究竟谁在说谎?普陀区法院借助公安部门的心理测试,结果表明在回答购房款是否已支付的问题时,高女士未出现说谎生理反应,而沈女士出现了说谎生理反应。法院认为,双方的交易过程有诸多不合理之处,加上心理测试的辅助证据,判令此次买卖合同解除,房屋产权恢复到卖家高女士名下。

  【点评】

  在房产买卖当中,无论是买卖双方还是中介公司,发生纠纷甚至悔约的情况非常常见,当中很重要的因素就是缺乏诚信。业内人士认为,要建立诚信市场首先要建立一个理性的市场,消费大环境需要诚信来呵护。

  上述两个案件折射出一个现象:那就是房地产市场越有波动,房地产交易过程中当事人的诚信问题就越突出,而离开诚信的交易,是不利于房地产市场健康发展的。

  我们同时期望,在房地产行业中规范完善相关的法律法规,加强监督和惩处力度,维护消费者利益。

  3投资在房产前充满非理性诱惑案例一投资商铺引发诉讼

  褚先生离婚时,漕溪路的一套55平方米住房判归了他。嗣后,褚先生与来自湖北的盛女士再婚,这名再婚妻子没有稳定工作,褚先生收入也不高。盛女士却突发奇想,说是老家的商铺行情看好,怂恿丈夫将唯一的这套住房挂牌出售,以买家的预付款投资商铺。而头脑发热的褚先生经中介公司,与买家杨小姐签订了合同,转让价款为65万元。杨小姐按约支付首付款22万元。褚先生则按计划将这22万元交给妻子在老家买了商铺。

  这杨小姐来自云南,在上海买房其实也是为了投资。谁知那段时间上海的房市低迷,偏偏褚先生承诺的按揭贷款没有搞定,杨小姐顺势提起诉讼,以褚先生违约在先要求解除合同。诉讼期间,盛女士老家的商铺行情更是大跌,投入的资金就此套牢,真的要履行合同,这家还真的没处搬。好在法院并没有支持杨小姐的诉讼请求,判决合同继续履行。

  不久,上海的房市回暖,眼看着房价天天见涨,这回轮到褚先生想要终止合同了。可官司打到法院也没赢,倒是杨小姐催着交房的第三场官司,法院判下来褚先生必须迁出。值此岁末年关,褚先生真是后悔莫及。

  案例二自产自销只为套贷

  刚过而立之年的李亮是个小白领,收入不算高,令人诧异的是他名下却有一套位于环线内的豪宅。就是因为这套房子,去年4月刚过,李亮被官司缠上,被一家银行告上徐汇区法院。

  李亮是浩瀚房地产公司的职工。前几年,公司为了投资房产,一连开发了好几个地块,因为投资线过长,资金链一度断缺。公司智囊班子居然别出心裁地推出了一项所谓的“自产自销”策略,要求员工以个人名义代替公司“买下”公司开发的滞销房产,然后分别向银行贷款,至于还贷等事宜则由公司解决。岂料生意场上风云难测,浩瀚公司资金难以回笼,无法按时还贷,而放贷银行只认个人不认公司,以致当初向银行签约贷款的员工一个个都成了被告。虽然开庭前,浩瀚公司致函法院,主动要求以被告的身份参与诉讼,称借贷是公司行为,但法院均不予采纳。最后李亮在这起诉讼中被法院判令归还借款本金及利息损失270万元。

  【点评】

  相当一段时间以来,人们说的风险似乎就是指股市,其实炒房更有风险。炒股失败的后果是资金缩水;炒房失败,有可能是失去住所。第一个案例中,卖家和买家就这种房屋买卖合同分别打了两场官司,买家没有赢,卖家也没赢。因为依法订立的合同对双方都有约束力,受法律保护。因此有必要提醒:投资房产同样要慎之又慎。

  第二起案子实际上是一起典型的“假按揭”。所谓“假按揭”,就是房地产开发商指派内部员工以购房者的名义向银行借款以解决资金周转的行为。“假按揭”的危害是显而易见的:恶意套取资金的行为有可能形成银行的“呆账”和“坏账”,会导致真正的购房者交钱后办不到房产证或根本无法办理银行按揭。更会造成泡沫经济的出现和全社会诚信危机。因此,强化个人住房贷款管理,规范个人商业用房贷款管理,加强住房金融业务监管等,不仅仅发文件、要呼吁,还要动真格。



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